Wohnimmobilien Deutschland: Ende des Aufschwungs?

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt kannte mehr als zehn Jahre tendenziell nur eine Richtung: aufwärts. Niedrige Zinsen in Kombination mit einem robusten Arbeitsmarkt und einer dynamischen Lohnentwicklung stützten die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Das Angebot konnte damit vor allem in den bei Käufern wie auch Mietern beliebten Großstädten bei Weitem nicht Schritt halten. Die Folge waren stark steigende Immobilienpreise.

Nun jedoch befürchten einige Marktteilnehmer, dass sich diese Ära dem Ende zuneigen könnte. Dafür gibt es wesentliche Gründe. Beispielsweise ließ der zunächst erwartete und im Juli 2022 begonnene Leitzinserhöhungszyklus der Europäischen Zentralbank (EZB) die Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen von –0,4 Prozent im Dezember 2021 bis Juni 2022 auf 1,7 Prozent steigen. In der Folge kletterten die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für Baudarlehen mit zehnjähriger Laufzeit erstmals seit mehr als zehn Jahren über die Marke von 3 Prozent. Die staatliche Förderung für den Bau und Kauf energieeffizienter Neubauten wurde von der Bundesregierung im Frühjahr 2022 abrupt gestoppt und läuft nun bis zum Jahresende auf Sparflamme weiter. 2023 soll sie reformiert werden. Das Gros der staatlichen Unterstützung soll demnach künftig in die Sanierung von Bestandsimmobilien fließen. Zudem treiben hohe Preise für Rohstoffe, Baumaterialien und Energie die Neubaukosten in die Höhe. Im Mai 2022 verzeichnete die Baubranche mit 17 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat den stärksten jährlichen Anstieg der Baukosten seit 50 Jahren.

All das macht den Immobilienkauf teurer und könnte die Nachfrage dämpfen. Das scheint sich bereits in der aktuellen Preisentwicklung widerzuspiegeln: Während die Preise für Wohnungen in Deutschland in den ersten drei Monaten des Jahres gegenüber dem Vorquartal noch um 4,1 Prozent gestiegen waren, lag der Zuwachs im zweiten Quartal 2022 nur noch bei 0,6 Prozent. Einzelne große institutionelle Investoren kündigten in diesem Umfeld zudem den Verkauf einiger größerer Immobilienportfolios in Deutschland an.

Zuwanderung könnte Nachfrage stützen

Es gibt jedoch gute Gründe dafür, dass es sich bei den jüngsten Entwicklungen nur um eine vorübergehende Preisdelle handelt. So blieb die Zahl der Baufertigstellungen erneut hinter dem langfristigen Bedarf zurück: 2021 wurden in Deutschland 293.000 Wohnungen gebaut – 13.000 weniger als 2020. Die Fertigstellungszahl lag damit weiterhin weit unter dem geschätzten Neubaubedarf von 350.000 Wohnungen jährlich.

Zudem könnte sich Schätzungen der Deutschen Bank zufolge allein die Zuwanderung von Flüchtlingen aus der Ukraine in den Jahren 2022 und 2023 auf rund 1,6 Millionen Menschen summieren – mit entsprechenden Auswirkungen auf die (Miet-)Wohnungsnachfrage. Auch die Zuwanderung aus anderen Ländern steigt nach einem coronabedingten Rückgang wieder an. 2021 wuchs die Bevölkerung in Deutschland dadurch unterm Strich um rund 329.000 Menschen. Bereits vor der Invasion Russlands in die Ukraine war die Zahl von Immigrantinnen und Immigranten aus Nicht-EU-Ländern, etwa dem Westbalkan, regelmäßig gestiegen. Diese Entwicklung dürfte sich nach Meinung der Deutschen Bank weiter fortsetzen. Demnach könnte auf absehbare Zeit auch die Zuwanderung aus anderen Weltregionen deutlich zunehmen. Indien etwa könnte sich in den kommenden Jahren zum größten Herkunftsland für Immigranten aus Nicht-EU-Staaten entwickeln. Die Deutsche Bank geht bis zum Ende des laufenden Jahrzehnts von einer strukturellen Zuwanderung in Höhe von jährlich durchschnittlich 300.000 Menschen aus. Damit könnte die Einwohnerzahl Deutschlands von heute 83,7 Millionen bis 2030 auf 86 Millionen ansteigen. Das dürfte dazu führen, dass die fundamentale Angebotsknappheit bei Wohnraum nicht – wie ursprünglich angenommen – ab 2023, sondern erst ab 2025 abgebaut werden kann.

"Gegenwind für deutsche Wohnimmobilien – warum sie als Investment dennoch interessant bleiben dürften."

Zinsentwicklung mit Wenn und Aber

Auch beim Blick auf die Zinsentwicklung zeigt sich ein durchaus differenziertes Bild. Zwar sind die Nominalzinsen seit Jahresbeginn gestiegen, die Inflation hat jedoch im Vergleichszeitraum deutlich stärker zugelegt. Zudem ließen steigende Rezessionserwartungen die laufende Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen zuletzt wieder auf unter 1 Prozent schrumpfen; die Realrendite rutschte damit erneut deutlicher ins Minus. Analysten prognostizieren, dass die Inflation strukturell bedingt, etwa durch preistreibende Deglobalisierungstendenzen, längerfristig auf einem erhöhten Niveau verbleiben könnte. Das könnte die Realrenditen weiter dämpfen. Einen Inflationsausgleich durch steigende Löhne und Mieteinnahmen vorausgesetzt, könnte also auf absehbare Zeit ein finanzierungsfreundliches Umfeld für potenzielle Investoren vorherrschen.

Kurzfristige Preisdelle statt langfristiger Trendwende

Ein Ende des Wohnimmobilienaufschwungs scheint sich also noch nicht abzuzeichnen. Aktuelle Unsicherheiten, etwa in Bezug auf weiter steigende Energiepreise und zunehmende Rezessionssorgen, könnten sich zwar kurzfristig dämpfend auf die Nachfrage am Häusermarkt auswirken. Mittelfristig dürften jedoch strukturelle Faktoren wie die erwartete Zuwanderung und weiterhin zu geringe Baufertigstellungen für ein auf absehbare Zeit zu geringes Angebot von Wohnungen und Häusern sprechen – und somit weiteres Aufwärtspotenzial für Mieten und Kaufpreise implizieren. Zwar gibt es in Deutschland aktuell rund zwei Millionen leer stehende Wohnungen, diese liegen aber in der Regel außerhalb der insbesondere von Zuwanderern bevorzugten Ballungsräume. Die Deutsche Bank geht daher bis mindestens 2025 für die 126 größten Städte Deutschlands von einer Unterversorgung mit Wohnraum aus. Insofern dürften Wohnimmobilien insbesondere in Toplagen wie zum Beispiel München und Berlin mit einer jeweils sehr hohen Immobiliennachfrage sowie entsprechend hohen Kauf- und Mietpreisen auf absehbare Zeit ein interessantes Investment bleiben – zumal Immobilien im Falle einer Rezession Stabilität ins Portfolio bringen und als Inflationsschutz dienen könnten.